Abogados de Derecho urbanístico en Mérida y Extremadura

El derecho urbanístico regula qué se puede construir, dónde y con qué requisitos. En Extremadura se rige por la Ley de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible (LOTUS, Ley 11/2018) y por el planeamiento de cada municipio. Un abogado urbanista le ayuda a obtener licencias, a defenderse frente a expedientes de disciplina urbanística, a impugnar planeamientos que le perjudican y a reclamar en caso de expropiación.

En Olivera Abogados asesoramos a propietarios, promotores, empresas e inversores en cualquier asunto en el que intervenga un ayuntamiento o la Junta de Extremadura en materia de suelo y edificación.

Licencias y autorizaciones urbanísticas

Para construir, reformar o cambiar el uso de un inmueble suele ser necesaria una licencia o una declaración responsable, según la obra y el municipio. Revisamos la viabilidad urbanística antes de comprar un terreno o iniciar un proyecto, tramitamos la documentación y recurrimos las denegaciones que no se ajusten a la ordenación aplicable.

El silencio administrativo tiene límites en esta materia: en ningún caso se pueden adquirir por silencio facultades contrarias a la ordenación urbanística. Por eso conviene no empezar una obra únicamente porque el ayuntamiento no haya contestado.

Suelo rústico: qué se puede construir en el campo

Una de las consultas más frecuentes en Extremadura es si se puede edificar en suelo rústico. La respuesta depende de la clasificación y la categoría del suelo, del planeamiento municipal y, normalmente, de la obtención de una calificación urbanística previa. No toda parcela admite vivienda, y las instalaciones agrarias, turísticas o de energías renovables tienen sus propios requisitos. Estudiamos cada caso antes de que invierta en un terreno o en un proyecto.

Disciplina urbanística: obras sin licencia y órdenes de demolición

Cuando el ayuntamiento detecta una obra sin licencia o que no se ajusta a la concedida, puede abrir un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística y, en su caso, un procedimiento sancionador. Estas son las situaciones habituales:

• Expedientes por obras sin licencia o ejecutadas fuera de lo autorizado.
• Órdenes de demolición o de adecuación de lo construido.
• Multas y sanciones urbanísticas.
• Órdenes de ejecución por conservación y expedientes de ruina.

En estos procedimientos influyen los plazos de caducidad y prescripción, la posibilidad de legalizar lo construido y la proporcionalidad de la medida. Revisar todo ello desde el primer escrito puede evitar una demolición o reducir una sanción.

Planeamiento y alegaciones

El Plan General Municipal y sus modificaciones determinan el valor y los usos de su propiedad. Presentamos alegaciones en los periodos de información pública y, cuando procede, impugnamos el planeamiento aprobado ante los tribunales.

Expropiaciones y justiprecio

Si la Administración expropia un terreno o un inmueble, el propietario tiene derecho a una indemnización justa, el justiprecio. Revisamos la valoración, presentamos la hoja de aprecio y recurrimos el justiprecio cuando no refleja el valor real del bien.

Cómo se recurre una resolución urbanística

Se recurre primero en vía administrativa, normalmente mediante recurso de reposición (un mes) o de alzada, y después ante el juzgado de lo contencioso-administrativo, con un plazo general de dos meses desde la notificación. Si la Administración no responde, se aplican los plazos propios del silencio, de modo que conviene actuar sin esperar.

Preguntas frecuentes sobre derecho urbanístico

¿Se puede legalizar una construcción hecha sin licencia?
En ocasiones sí, si la obra se ajusta o puede ajustarse al planeamiento vigente. Si es incompatible con la ordenación, la Administración puede ordenar su demolición, siempre dentro de los plazos legales.

¿Qué ocurre si el ayuntamiento no responde a mi solicitud de licencia?
El silencio no siempre equivale a una licencia concedida. No se pueden obtener por silencio licencias contrarias a la ordenación urbanística, por lo que debe verificarse antes de empezar.

¿Puedo construir una vivienda en suelo rústico en Extremadura?
Depende de la categoría del suelo, del planeamiento del municipio y de la calificación urbanística. No es una respuesta que pueda darse en general; debe estudiarse la parcela concreta.

¿Qué es el justiprecio?
Es la cantidad que la Administración debe pagar al propietario por la expropiación de un bien. Se puede discutir cuando es inferior al valor real.

¿Puedo recurrir un plan urbanístico que me perjudica?
Sí, tanto mediante alegaciones durante su tramitación como, una vez aprobado, mediante recurso contencioso-administrativo dentro de los plazos legales.