Abogados de Derecho inmobiliario en Mérida y Extremadura

Un abogado inmobiliario asesora en todo lo relacionado con la propiedad y el uso de inmuebles: compraventas, arrendamientos, comunidades de propietarios, ocupaciones y reclamaciones por defectos de construcción. Su función es revisar el inmueble y los contratos antes de firmar y defender sus derechos cuando surge un conflicto.

En Olivera Abogados asesoramos a propietarios, inquilinos, compradores, promotores y empresas de Mérida y de toda Extremadura en operaciones y litigios inmobiliarios.

Compraventa de inmuebles

Comprar o vender una vivienda, un local o una finca es una de las decisiones económicas más importantes de una familia. Antes de firmar, revisamos:

• Situación registral del inmueble: titularidad, cargas, hipotecas y embargos, mediante nota simple.
• Situación urbanística: que la edificación tenga licencia y se ajuste al planeamiento (relacionado con nuestra área de derecho urbanístico).
• Contrato de arras y de compraventa: condiciones, plazos, penalizaciones y consecuencias del incumplimiento.
• Fiscalidad de la operación (ITP, plusvalía, IVA).

Si ya ha firmado y aparecen vicios ocultos, cargas no declaradas o incumplimientos de la otra parte, valoramos la acción más adecuada: resolución, rebaja del precio o indemnización.

Arrendamientos de vivienda y de local

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula de forma distinta el alquiler de vivienda y el de local de negocio. Asesoramos tanto a arrendadores como a arrendatarios en:

• Redacción y revisión de contratos.
• Reclamación de rentas impagadas y desahucio por falta de pago.
• Fianzas, repercusión de gastos y obras.
• Prórrogas, resolución anticipada y traspaso de locales.
• Comunidades de propietarios

Los conflictos en propiedad horizontal son muy frecuentes: derramas, morosos, obras en elementos comunes o acuerdos de junta que perjudican a un propietario. Representamos a comunidades y a propietarios individuales. La impugnación de acuerdos de la junta está sujeta a plazos breves, de tres meses con carácter general y de un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, por lo que conviene consultar cuanto antes.

Ocupación ilegal de viviendas y desahucios

Si su vivienda ha sido ocupada sin título, existen procedimientos específicos para recuperar la posesión. Su rapidez depende de que la demanda y la documentación se planteen bien desde el principio, por lo que conviene actuar sin demora.

Defectos de construcción: qué plazos de garantía existen

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de responsabilidad, que se cuentan desde la recepción de la obra:

• 10 años para los daños que afecten a la estructura: cimentación, vigas, forjados o muros de carga.
• 3 años para los defectos que afecten a la habitabilidad, como humedades o fallos graves en instalaciones.
• 1 año para los defectos de acabado.

La acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se producen los daños. Podemos reclamar frente al promotor, el constructor, el arquitecto o la dirección facultativa, según el origen del defecto, apoyándonos en informes periciales.

Vivienda sobre plano y promotoras

Si ha entregado cantidades a cuenta por una vivienda en construcción, la normativa exige a la promotora garantizar su devolución mediante aval o seguro. Si la obra se retrasa, no se entrega o hay incumplimientos, revisamos el contrato y reclamamos la devolución de lo pagado y las indemnizaciones que correspondan.

Contratos de obra y reformas

En reformas y obras contratadas con un constructor, los problemas habituales son los retrasos, los sobrecostes y las discrepancias sobre certificaciones y calidades. Revisamos el contrato antes de firmarlo y reclamamos por incumplimiento cuando la obra no se ejecuta como se pactó.

Fincas, registro y servidumbres

En Extremadura es habitual que las fincas tengan una descripción registral que no coincide con la realidad, linderos discutidos o servidumbres de paso sin documentar. Estos problemas suelen aflorar al vender o al heredar, y los abordamos junto con nuestra experiencia en herencias y donaciones.

Preguntas frecuentes sobre derecho inmobiliario

¿Qué debo revisar antes de comprar una vivienda?
La nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad y cargas), la licencia y situación urbanística del inmueble, el estado de la comunidad (deudas y derramas) y el contrato de arras.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos de construcción?
Dos años desde que se producen los daños, siempre dentro de los plazos de garantía: 10 años para los daños estructurales, 3 para los que afectan a la habitabilidad y 1 para los de acabado.

¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
Sí, pero con plazos breves: tres meses con carácter general y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Debe valorarse el caso concreto cuanto antes.

¿Qué hago si mi inquilino no paga la renta?
Se puede reclamar la deuda y, si procede, solicitar el desahucio. Es recomendable enviar antes un requerimiento fehaciente de pago y conservar toda la documentación del contrato.

¿Qué garantías tengo si compro sobre plano?
La promotora debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante aval o seguro, de modo que pueda recuperarlas si la vivienda no se entrega.